Las 10 ciudades con vivienda más asequible respecto al salario

Cuando calculé por primera vez el ratio de asequibilidad de Valencia —mi ciudad— me sorprendió el resultado. Llevaba meses escuchando a amigos y conocidos quejarse de que la vivienda se había disparado, qeu era imposible comprar. Tenían razón subjetivamente. Pero cuando comparé con Madrid, los números contaban otra historia.

Eso me llevó a hacer el ejercicio completo para veinte ciudades españolas. El resultado es este artículo.

La métrica que más importa

El precio del metro cuadrado en titulares no sirve para comparar ciudades. Un piso de 80 m² en Madrid a 4.184€/m² cuesta 334.720€. El mismo piso en Ponferrada, a 651€/m², cuesta 52.080€. Hasta ahí, todo el mundo lo sabe.

Lo que no se suele calcular es cuántos años de salario íntegro necesita un trabajador local para pagarlo. A ese ratio lo llamamos el índice de esfuerzo salarial y es el que de verdad mide si una ciudad es asequible para quien vive en ella.

Fórmula: (precio_m2 × 80) / renta_media_hogares = años de salario completo

Cuanto más bajo el número, más asequible es la ciudad.

El ranking: las 20 ciudades analizadas

He calculado el índice para todas las ciudades con datos completos en nuestra base. Los resultados, ordenados de más a menos asequible:

Nota: las rentas medias proceden del Atlas de Distribución de Renta de los Hogares del INE.

Lo que el ranking revela

Ponferrada y Zamora encabezan la lista con índices por debajo de 4. En términos prácticos, un hogar que ahorre el 30% de su renta durante 12 años podría pagar un piso al contado. En Madrid o San Sebastián, esa misma estrategia requeriría 57 años. El número habla solo.

Cáceres aparece en tercer lugar con 5,6 años. La capital extremeña tiene un precio del m² de apenas 1.057€ y una renta media de 15.017€ —no demasiado baja, ligeramente por encima de la media nacional—. El resultado es una de las relaciones precio-renta más favorables de España.

Lugo también destaca: 1.097€/m² frente a una renta de 15.082€. Y además tiene la tasa de paro más baja de la muestra, un 12,6%. La combinación de vivienda barata y empleo relativamente estable la convierte en un caso singular.

Las ciudades que parecen baratas pero no lo son

Aquí viene la parte incómoda del análisis.

Lorca (Murcia) tiene un precio del m² bajo, 922€, pero su renta media es de apenas 11.470€. El índice resultante es 6,4 —razonable, pero peor de lo que el precio en titulares sugeriría—. No es cara, pero tampoco es el chollo que parece.

Huelva sigue un patrón similar: precio bajo (1.283€/m²) pero renta también baja (13.215€), con una tasa de paro del 30,2%. El índice sube a 7,8. La vivienda es asequible en términos absolutos, pero el acceso al empleo que financie la compra es el problema real.

Valencia: mejor de lo que parece

Cuando hice este cálculo para Valencia por primera vez me sorprendió el resultado. Mis amigos allí se quejan constantemente de los precios, y no les falta razón: el m² ha subido de forma notable en los últimos años. Pero con 2.092€/m² y una renta de 16.121€, el índice queda en 10,4 años. Significativamente mejor que Madrid (17,1) o Barcelona (16,7).

¿Significa que Valencia es barata? No. Significa que es menos cara de lo que parece cuando normalizas por los ingresos. El diagnóstico subjetivo de "esto está imposible" es legítimo —el esfuerzo es real—, pero hay que ponerlo en perspectiva comparada.

Lo que el índice no captura

Este ejercicio tiene límites importantes que conviene señalar.

Primero: la renta media que usamos es la del hogar, no la del individuo. En ciudades con más hogares monoparentales o unipersonales, el esfuerzo real es mayor.

Segundo: no incorpora los tipos de interés hipotecarios, que transforman radicalmente el cálculo. Un crédito al 4% sobre 334.000€ supone una cuota mensual muy diferente a un crédito al 2% sobre 52.000€.

Tercero: el precio del m² en nuestra base es el precio medio de la ciudad. Los distritos más demandados —y los más accesibles para rentas medias— tienen precios muy diferentes.

Dicho esto, el índice sirve para lo que fue diseñado: comparar la posición relativa de distintas ciudades y desmontar el relato de que "todo está igual de caro en España". No está todo igual. Está muy desigual.

El dato seco no tiene ideología. Simplemente señala dónde poner la lupa.

Datos: INE (Atlas de Distribución de Renta, 2026), precios de vivienda de la base ViveDonde.

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